【実録】新築1Rマンション投資ってどうよ!?

鼻炎夫婦

6530を目指して半不労所得のスキームを構築する!と言っても、今の時点では6万円かける5個のうち、1個もそのようなスキームはないのですが。。。取り組んでいる事は、1個や2個あります。

そのうちの一つが新築1Rマンション投資!

一般的なサラリーマンの中では数千万もするマンションを買う、という事には大きな不安があると思いますし、1Rマンション投資には賛否両論あるかと思いますが、私はリスクを取らないと何も始まらない!というタイプの人間なので、思い切ってこの世界に飛び込みました。

しかし、今のところはローン返済額≒家賃収入額なので、半不労所得でも何でもないのですが、何もしていなくてもローンが返済されていき、35年(または繰上げ返済したらそれよりも早く)後には自分の半不労所得スキームの一つになっている、という意味では6530の大切な一つの柱なんです。

では、どのような経緯で新築1Rマンション投資を始めたか、私のケースで振り返ってみます。

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まずは、投資の概念やフレームワークをハラ落ちするまで勉強する

半不労所得のスキームを構築する上で一番重要なのは「投資」の概念を個人レベルでハラ落ちするまで理解する事が重要です。

企業がなぜビジネスを回していけるのか?を考えるとハラ落ちしやすいかもしれません。もちろん「お金があるから」なんですが、そのお金自体も自分達(企業)が生み出した貯金だけでやりくりしている会社はごく稀です。ほとんどの企業は銀行に経営計画を出して、それに相当するお金を融資という形で借りて、ビジネスを回して、利益を出して返済していく、というB/S(バランスシート、貸借対照表)視点で会社を経営しています。

全く同じ事が個人でも適用されるわけです。一般的なサラリーマンがせかせか貯金をしても30代では良くて1,000万円貯まるか、どうか。そのような一般的なサラリーマンが将来のために500万円残したとしても、投資にまわせるのは500万円しかありません。

しかし、リスクを取らずに、その500万円だけを元手にして、6530の仕組みを構築する事は、かなりの至難の技です。「リスクを取らずに、その500万円だけで」とわざと書いたのですが、リスクを取れば、もちろん6530の仕組みを構築する事も可能です。

例えば、優良な手堅いビジネスのアイディアがあれば、300万円くらいを資本金に会社を設立して、回していく事も考えられます。もちろんビジネスに絶対はないので、選択肢としては超リスクテイキング型と言ってもいいと思いますし、そのようにリスクが高いので、思いっきりよく1歩を踏み出す事も難しいですよね。

そこで、中くらいのリスクレベルで実現できる事は銀行から借り入れをする事です。30代くらいで1,000万円貯金できる平均以上のサラリーマンだと、銀行から数千万円の借り入れをする事は容易なんです!

その銀行借り入れの数千万円を元手に、頭金として例えば300万円くらいを入れて「主要都市」の「駅近」の「新築1R」もしくは「中古1R」を買えば、先ほど私のケースで申し上げた、ローン返済額≒家賃収入額の仕組みを構築する事ができるのです。

新築1Rマンション投資をどのように始めたか?

6530(RokuGoSanju筆者)が新築1Rマンション投資を決断したのは3年前。Robert Kiyosakiの”Rich dad Poor dad”を読んでいたし、アメリカにいる時は、Foreclosure(つまり、差し押さえ物件)を買ってリモデルして売るという投資家のブログもよく読んでいたので、いつかは土地・建物に投資したいと20代の頃から考えていました。

そんな折、大学の先輩が新築1Rマンション投資をやっている、と聞いて、早速担当者を紹介してもらって話を聞く事にしました。やはり、このような大きい買い物は信頼と実績が一番と思って、自分が信頼している先輩が買った業者なら信用できるだろう、という事で思い切ってみました。

実際にお話を聞いてみると、さすが百戦錬磨の営業マンさんで、新築1Rマンション投資のメリットもデメリットもつまびらかに説明してくれました。そんな営業マンさんから聞いた知識と、自分で勉強して考え抜いた新築1Rマンション投資のメリットとデメリットを数個ご紹介いたします。

メリット1:いつかきっと将来キャッシュを生んでくれる

そう、一番のあきらかなメリットはこれ。今は大きな借金を抱えて「投資」をしなければいけないけれども、借金を返済し終えた暁には、家賃収入が入るようになります。東京の駅近だと、たいていの1Rで月8万円〜10万円、年月が立っても月7万円〜9万円はキープできるのではないでしょうか。

もちろん、そこまでたどり着くまでの年数ときたら、35年も待てないよ!って感じだと思いますが、毎月堅実に貯金して、繰上げ返済を繰り返していると10年ちょっとで返せるのではないでしょうか?

30代前半に始めれば40代中盤で毎月10万円弱のキャッシュが入るようになる事を考えると、大事な一手ですよね!

メリット2:ローン返済額≒家賃収入で月々の持ち出しは微々たるもの

新築1Rマンション投資を始めるほとんどのサラリーマンは、頭金もあまり積まずにフルローンで2,000万円〜3,000万円の1Rを買う事ができます。もちろん、頭金を払って、買い入れ額を減らしておいた方が返済が楽なのですが、あまり貯金を持ち合わせていなくても買う事ができるんです。

しかも、2,000万円〜3,000万円の1Rを35年ローンで購入した場合、月々の銀行への返済は約8万円〜10万円。これは、東京都心部の1Rの賃料とほぼ一緒なので、ローン返済額≒家賃収入が実現できるのです。(返済当初はローン返済額>家賃収入の状態が続くので、数千円の持ち出しは必ず発生しますが。)

つまり、自分の銀行口座からは数千円の持ち出しで、家賃収入が自分が組んだローンを自動的に返済してくれるスキームをココで作り上げているわけです。

感じを掴んでいただく為に正確性は無視して簡単な数字を当てはめてと、例えば、

  • 東京都心に近い駅から徒歩10分の物件を2,600万円、35年ローンで買ったとします。
  • このような条件だと、だいたい月々のローン返済が80,000円。
  • 「都心」で「徒歩10分」の新築マンションの1Rだと、だいたい80,000円〜90,000円は取れるはずですが、コンサバティブに見積もって83,000円の家賃だとします。
  • これに、マンションの管理業務を代行してくれる会社(家賃集金、苦情処理、新しい入居者さがし、など)に対して管理費を月々5,000円支払うとします。
  • すると、毎月の銀行口座の動きで言うと、
    • +83,000円(家賃)
    • −80,000円(ローン返済)
    • −5,000円(管理費)
    • 合計−2,000円

となって、月々2,000円の持ち出しで35年後には1Rマンションが自分のものになるのです。(もちろん繰上げ返済や金利変動などが起これば条件は変わりますが、とりあえず、感じを掴んでもらう為にざっくりと。。。)

メリット3:タックスメリットがある!(一定期間は。。。)

そう、投資用新築1Rマンションを持っていると、タックスメリットがあるんです。このタックスメリットがなんたるか、を簡単に徹底解説します!

会社は売上を計上して、コストや販管費などを引いた残りの利益に対して法人税がタックスとしてかかっていますが、サラリーマンの売上、つまり労働というサービスに対する対価としての年収には、バッチリとその年収に応じたタックス(所得税と住民税)がかかってます。

(厳密にいうと、サラリーマンにも給与所得控除と呼ばれる、収入の水準に応じた必要経費が適用されているのですが、割愛します。)

もちろん、独立して個人事業として働き出したら一定程度の経費が認められますが、その様なプランがない、真面目に働いてるサラリーマンにとっては投資用新築1Rマンションはもってこいなんです。それは、1年間で発生した不動産投資に関連する必要経費を計上できるのです。

必要経費として認められる主要なアイテムは、、、

  • 減価償却費(土地と躯体)
  • 各種税金(不動産取得税、固定資産税、印紙税など)
  • ローン返済額のうち利息分
  • 交通費(所有物件の確認や管理会社との打ち合わせで発生したもの)
  • 新聞図書費(不動産関連の知識をつける為に購入したもの)

などです。特に土地建物の金額が大きい分、減価償却費が大きいですね。

これが実際、どういうことなのかを、すごく簡単なまるい数字でご説明すると、

  • 年収1,000万円のサラリーマンがいます。この人の所得税と住民税として年間でざっくりと170万円支払っていたとします。この170万円は、サラリーマンの月々の給与から事前に控除され、さらに年末調整でも調整がかけられて、会社が国に納めています。
  • このサラリーマンが2,500万円の投資用1Rマンションを買いました。
  • 家賃10万円を12ヶ月運用すると120万円の追加収入があります。
  • しかし、一方で先ほど言った必要経費などを合計すると220万円のコストがかかっていました。
  • そうすると、不動産関連の収支だけを見ると△100万円(赤字)でした。
  • このような場合、確定申告の時に、このサラリーマンは1,000万円の年収に不動産関連の△100万円をぶつけて「実質の年収は、900万円でした」と申告します。
  • すると、所得税と住民税の計算元が1,000万円ではなく、900万円に変わり、結果的に、所得税と住民税の合計が140万円になります。
  • 会社が国に既に170万円納めてしまっていますが、「実質140万円を納めるべきでした。」と確定申告すれば、差額分の30万円が還付されるのです。

ざっくりと、こんな感じでイメージがついたでしょうか。

ただ、ご注意頂きたいのは、あくまでも家賃収入と経費を相殺して赤字が出た場合にだけ、年収と相殺してタックスメリットがあるという点です。

10年くらい経って、減価償却も進んで、ローンの繰上げ返済もうまくいって、家賃収入>経費となって、黒字が出てきたら、サラリーマンの年収にプラスして家賃収入が発生していることになるので、その分を追加で納税する必要があるのです!

(一定期間は。。。)と書いたのは、このためだったんですね。あしからず。

メリット4:万が一の時に生命保険の代わりになる

投資用不動産をローンで購入すると、通称「団信」と呼ばれる、団体信用生命保険がついてきます。この団信は、ローン購入者に万が一のことが起きてローンの返済ができなくなった場合に、ローンの残債が完済されるタイプの生命保険です。これは、マイホームをローンで買った気にもついてくるので、名前くらいはご存知の方も多いのではないでしょうか。

30歳で35年ローンを組んで2,500万円の1Rマンションを購入して、順調にローンを返済していけば、65歳で完済するのですが、50歳で万が一の事が起こった場合、残債(例えば、この時点で残債が1,000万円だったとして)、この1,000万円が団信の生命保険で完済されます。

50歳といえば働き盛りだし、結婚していれば奥さんや子供の生活も心配ですよね。そんな時に、この1Rマンションがあって、団信でローンが完済されていれば、月々の家賃収入が奥さんに入るようになるのです。1R一部屋だけだと、10万円前後の金額ですが、これを2部屋くらい持っておけば、20万円前後の金額が月々入ってくるようになるので、ある程度の安心・安定の収入が奥さんや子供に残せることになります。

家賃収入を得ながら、万が一の時の生命保険としても活用できる団信のシステムは大きなメリットではないでしょうか。

メリット5:物価上昇リスクの対策になる

不動産から得られる家賃は物価の上昇と連動している、と言われています。

例えば、2,500万円を銀行で預金に入れておりインフレになった場合。簡単な例として、ジュースの値段が100円から200円になったと想定してみましょう。これはつまり、貨幣の価値が2分の1になった事を意味しています。と、いうことは、銀行に預けていた2,500万円は、実質、今までの1,250万円の価値しかなくなってしまいます。

しかし、同じ2,500万円で都内のワンルームマンションを買ったとしましょう。その場合、簡単な例として、今まで10万円だった家賃を物価の上昇と連動させて20万円にあげる事ができます。何せ、貨幣の価値がインフレで2分の1になっているのですから、20万円の家賃をとったとしても、実質、今まで通りの10万円の価値しかないからです。

このように、インフレになったとしても、それに応じた家賃収入を得る事ができるので、インフレ対策としてワンルームマンション投資をすることは効果的です。

メリット6:特別なスキルも資格も必要ない

この敷居の低さも1Rマンション投資の魅力の一つ。都内の徒歩10分圏内で安定して家賃収入を見込めるような物件を購入でき、信頼できる賃貸管理会社にあとの運用を任せていれば、あとは寝てるだけでもローン返済と家賃収入が銀行口座を行ったり来たりするだけなんです!

新築1Rマンション投資のメリット面を書いてきましたが、ここまで読み進めて頂いた方は、「なるほど」いい事ばかり書いてるな、という感じだと思います。

ここからは、デメリットを書いて、それに対するミチゲーション(対策)があるのか、を中心に書いておきたいと思います。どのような投資法についてもメリットとデメリットがあるのは確実です。(デメリットがない投資法があったらぜひ教えていただきたいです!)大事なことは、デメリットをちゃんと理解して、それに対する対策なり、心の準備ができているか、ということです。

ただし、投資で大事なことは、デメリットばかり着目して投資に踏み切らない事。リスクを理解した上で、許容できるリスク範囲の中で投資をしてみましょう!

では、新築1Rマンション投資に関するデメリットをご紹介します。

デメリット1:空き家リスク

これが一番の不安材料ではないでしょうか。1Rマンション投資の基本は、ローン返済額を家賃収入で補って、気づいた時に返済が終わってる!というパターンです。なのに、空き家になってしまって家賃収入がなくなってしまったら、元も子もありません。ただ単に2,000万級のスペースを買っただけになってしまいます。。。

  • 対策1:空き家リスクに対する対策としては、「いい物件を買う」これにつきます。1Rマンションに投資をする際のキーワードは「都心」「徒歩10分以内(できれば8分以内)」。この条件を満たしていて、設備も一定以上の最近のマンションであれば、長期間空き家になる、という事は滅多にありません。
  • 対策2:それでも「不安だ」という場合は、家賃保証付きの賃貸管理会社を選びましょう。これは、例えば、通常10万円の賃貸マンションを所有している場合に、管理費用(例:5,000円)に加えて、家賃保証(例:5,000円)を支払う事によって、自分自身の持ち出しを可能な限り少なくする、というスキームです。このスキームを使用するかどうか、は自分自身がリスクをどこまで追うか、という事に加えて、どこまで自分自身がコストをかけるか、という事の天秤になります。先ほどの例で言うと、5,000円追加で家賃保証をつけていたら、12ヶ月で6万円。2年間契約で今の借主がいた場合は、トータル12万円を管理会社に追加で支払う事となります。12万円とは、つまり、空室になって1ヶ月ちょっと。その1ヶ月のうちに次の借主を見つける自信がある場合は、このオプションは必要ないし、もし、そこまでハラハラドキドキしたくない、というのであれば、このオプションをつけておけば心理的ストレスはかなり軽減されます!

デメリット2:火災・天災リスク

投資用マンションを購入して気になるのが、それが壊れたらどうするの?という事でしょう。これは、投資用マンションだけに限らず、マイホームでも、車でも、一定金額以上で、一定以上の大きさで外気に触れているものであれば、リスクは全く同じ事です。確かに高い買い物をして、一部でも壊れてしまうのはショックですよね。。。そのようなリスクがあって、投資に踏み出せない、という気持ちも確かにわかります。

さて、対策はというと。。。

  • 対策1:保険に継続的に入る、というのは大前提にあります。ローンを借りる上でも保険への加入の有無が審査項目に入ってくるので問題ないかと思いますが。。。知らず知らずのうちに入らされていて、実施に何がカバーされているのかわからない方も多いと思いますが、基本的に火災保険でカバーされるのは、①火災リスク(火災、落雷、爆発など)、②自然災害リスク(水災、風災、雪・ヒョウ災など)、③日常生活リスク(盗難、水濡れなど)の3つのリスク。これに加えて、入居者も家財の火災保険に加入しているケースがほとんどだと思いますので、責任範囲の明確化も必要です。
  • 対策2:地盤の硬い、海に近くないマンションを選ぶ。東京都内で完璧な地盤を求めるのであれば、必然的に西の方になってしまいますが、西の方は居住エリア担ってしまいますので、そこでの需要と供給のバランスをしっかりと見極める必要があります。賃貸マンションの1Rに住む方は、大抵近くの大学の学生か会社の単身赴任者、または社会人数年の方々です。そうなってくると、やはり大学の近く、会社の近く、または繁華街へのアクセスがいいエリアになってきます。その為、マンション探しは「価格」×「需要」×「地盤」というような要素を複合的に判断した上で投資可否をジャッジしなくてはなりません。
  • 対策3:地震保険にも入っておく。火災保険の話があって、地盤の話にもなったので、ついでに地震保険についても触れておきます。地震保険は建物の保険金額の30%程度で追加オプションとして加入する事ができ、保険屋さんとしても結構押してくる商品です。ここで、注意しておきたいのは、地震に起因する火災による損害は、火災保険ではカバーされない、という点。ここを見逃している人が多いと思います。また、噴火や津波による被害も地震保険に含まれますので、そこらへんの「安心料」をトータルで判断して、加入するか加入しないか(リスクをとるか、とらないか)をご判断ください。

まだまだ、デメリットも考えられますが、あまりバイアスをかけたくないので、とりあえず、ここまでで止めておきます。大事なことは、自分が考えるデメリットを書き出して、その対策も考えること。質問等あれば、ご連絡ください!

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